Negative Vermietungserträge aus späterem Grundstückskauf nicht mehr nachträglich berücksichtigen

Das Finanzgericht Düsseldorf (10. Senat) hat mit Urteil vom 31. März 2026 (10 K 817/24 E) entschieden, dass negative Einkünfte aus der Vermietung eines Grundstücks verfahrensrechtlich nicht mehr nachträglich in frühere Einkommensteuerbescheide aufgenommen werden können, wenn die Voraussetzungen für eine Änderung nach den §§ 173 und 175 AO fehlen.
Die Kläger hatten ein Mehrfamilienhaus im Jahr 2015 erworben und seither vermietet, aber die Einkünfte zunächst nicht erklärt, weil sie mit einer Rückabwicklung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung rechneten. Nach einem Urteil des Landgerichts zur Nichtigkeit des Kaufvertrags wollten sie die Vermietungserträge rückwirkend ab 2015 angeben, um Überschuss der Werbungskosten zu nutzen. Das Finanzamt lehnte dies mit Verweis auf die Festsetzungsfrist bzw. das Fehlen einer einschlägigen Änderungsvorschrift ab.
Das FG hält diese Ablehnung für zutreffend. Für die Jahre 2015 bis 2017 ist die Festsetzungsfrist abgelaufen, für 2018 bis 2021 fehlt eine nach § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO erforderliche „neue Tatsache“ mit nachträglich bekannter Verlustlage, zudem gehen die Kläger mit grober Fahrlässigkeit ihrer Verpflichtung zur vollständigen Abgabe nach. Die Unwirksamkeit des Kaufvertrags ändert steuerlich nichts an der Eigentumslage, so dass die Vermietungseinkünfte ohnehin den Klägern zuzurechnen bleiben. Die Revision wurde nicht zugelassen.
Quelle: FG Düsseldorf, Urteil v. 31.03.2026 – 10 K 817/24 E